Vuelven los ajustes de alquileres: ¿qué pasa con las deudas acumuladas?

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A fin de mes, termina el congelamiento. La mayoría de los inquilinos pagó en regla, pero cerca del 10% tiene pagos pendientes.

En el país hay 1,7 millones de viviendas en alquiler. A partir de abril se descongelan los precios.

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Jujuy al día® – El final del congelamiento del precio de los alquileres, el 31 de marzo, abre una nueva etapa de negociaciones entre inquilinos y propietarios por las deudas acumuladas desde hace más de 1 año. La vuelta de los ajustes de precios, suspendidos por decreto junto con los desalojos al inicio de la pandemia, impulsó los acuerdos bilaterales con fórmulas muy variadas. Aunque no hay estadísticas firmes, en el sector estiman que el 80% de los inquilinos paga en regla y que sólo el 10% tiene aumentos y pagos pendientes. «La mayoría acordó pagos, facilidades y hasta bajas temporales del alquiler. Pero están los que acumularon una enorme deuda», advierte Enrique Abatti, titular de la Cámara de Propietarios.

En el sector inmobiliario aseguran que en gran medida, hay buena predisposición entre las partes para conciliar acuerdos. No es fácil, porque el congelamiento (dispuesto y prorrogado en tres decretos) postergó subas y las mensualidades. También los desalojos, pero sólo en su aplicación. «Hay demandas anticipadas de desalojo en trámite, que logran sentencia y están a la espera de su ejecución», dice Abatti. Son los casos más extremos, porque las deudas acumuladas se pueden prorratear en hasta 12 cuotas. Si el monto es demasiado abultado, existen dos opciones: «O lo paga el fiador o se hace un borrón y cuenta nueva, en función del costo del juicio», explica Abatti.

«Históricamente, la mora y los alquileres impagos representan entre 3 y 5% del total. Y el porcentaje de los inquilinos que adhirieron al decreto de congelamiento es muy bajo, por lo menos los que trabajan con el sector», dice Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria. Argumenta, por otro lado, dice que «el techo de la familia es lo primero que se paga» y que por tal motivo la búsqueda de acuerdos, en líneas generales, es lo que viene prevaleciendo.

Fue el propio ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, el que confirmó que no habrá nueva prórroga al congelamiento. A esto se suma la nueva ley de alquileres, que introdujo nuevas coordenadas al mercado inmobiliario. Según datos oficiales, en el país hay 1.750.000 viviendas alquiladas a nivel nacional para uso familiar. «No todos los inquilinos congelaron alquileres. Algunos lo hicieron pero otros continuaron pagando, incluso con las actualizaciones contempladas en los contratos», grafica el director de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso. El experto aclara, que con los locales comerciales «el panorama es muy distinto y mucho más complicado».

Desde el inicio de la cuarentena, dueños y locadores encararon negociaciones para evitar la peor salida: la quiebra del negocio. «Los propietarios omitieron la reglamentación para analizar caso por caso, siempre con la premisa de mantener al inquilino», dice Gómez Picasso. En la esfera comercial, «no hay ninguna regla y cada acuerdo es un traje a medida», coincide Abatti. Según la etapa y el rubro del local, los propietarios contemplaron la imposibilidad de trabajar de sus inquilinos y aceptaron descuentos y hasta la eximición del pago durante algunos meses. «Incluso hoy los acuerdos continúan. En el caso de un restorán sin patio, por ejemplo, pagan la mitad o menos», finalizó.

«Es un proceso de renegociación permanente por el tiempo de inactividad de muchos locales y se contemplaron atrasos y rebajas», completa Bennazar y agrega que, por ese motivo, «desde hace tiempo que las inmobiliarias no tenemos tanto trabajo». De todos modos, el impacto de la crisis y la pandemia no pasó desapercibida. «Algunos que se fueron y otros arreglaron pagando menos. Incluso, cuando se flexibilizó la cuarentena, muchos propietarios no pudieron cobrar la totalidad del contrato», dice Gómez Picasso.

El aumento de locales y oficinas vacías favorece los entendimientos. «El mercado ya venía en declive y estaba sobreofertado», aclara Ariel Champanier, de RE/MAX Premium. La prioridad de los dueños, con la crisis en desarrollo y la amenaza latente del coronavirus, es mantener la propiedad ocupada y en actividad, pero eso produjo una sustancial baja en los precios. «En este momento tenemos un local de 2.500 metros cuadrados en el corazón de la peatonal Florida a $ 800.000 pesos mensuales. Hace algunos años, ese mismo local se podía alquilar entre 35.000 y 40.000 dólares», ejemplificó Champanier.

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