Encargados de casa de renta y propiedad horizontal y el derecho de retención de la vivienda derivada del contrato de trabajo

Jujuy al día® – La costumbre laboral argentina tiende a que el trabajador sólo desempeñe tareas en su lugar de trabajo y el empleador sólo le aporte los elementos para que sus labores puedan realizarse normalmente. Pero en el caso de encargados de casa de renta y propiedad horizontal, en ocasiones el empleador le otorga una vivienda al trabajador para que habite junto a su familia. La pregunta es: Cuando finaliza el contrato de trabajo, ¿Corresponde que el trabajador ejerza el derecho de retención sobre el inmueble hasta tanto se le pague la indemnización? Tema que veremos hoy en profundidad.

Antes de comenzar con el análisis, es necesario definir qué se entiende por encargado de rentas. El artículo 2 de la Ley 12.981 (Estatuto de Encargados de Casa de Renta y Propiedad Horizontal) señala que “Toda persona que trabaja en un inmueble, desempeñando en forma habitual y exclusiva, por cuenta del propietario y usufructuario, las tareas de cuidado, vigilancia y demás servicios accesorios del mismo, cualquiera fuera la forma de su retribución, será considerada, a los efectos de esta ley, encargado de casas de renta.” A los ayudantes de encargados casa de rentas, ascensoristas y peones que presten servicios en forma permanente, los asimila a los encargados en cuanto a la aplicación de la ley.

Como se desprende de la definición, para que sea considerado encargado de casa de renta se requiere que:

–          Trabaje en un inmueble

–          Desempeñe sus tareas de forma habitual y exclusiva, por cuenta del propietario y usufructuario

–          Las tareas que realice sean de cuidado, vigilancia y demás servicios accesorios del mismo.

–          Independientemente de la forma de retribución.

Aquellas personas que no están acostumbrados a escuchar esta denominación de Encargado de Casa de Rentas y Propiedad Horizontal, le aclaramos que se trata de lo que comúnmente denominamos Portero, entre otras actividades.

Ahora bien, si en el edificio o inmueble se ha construido una vivienda para el trabajador, es allí donde deberá habitar con su familia, debiendo mantenerla higienizada y bien cuidada. Es en éstos casos en donde han surgido problemas al momento de la extinción del contrato de trabajo.

Dr. Leonardo Calvó
Abogado laboralista

En la mayoría de los casos estos reclamos tuvieron su fundamento en los artículos 1201 y 3939 del viejo Código Civil. El artículo 1201 decía que “En los contratos bilaterales una de las partes no podrá demandar su cumplimiento, si no probase haberlo ella cumplido u ofreciese cumplirlo, o que su obligación es a plazo.” Por su parte, el artículo 3939 sostenía que “El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa.”

Con la modificación del Código, las expresiones relativas a la materia han variado significativamente. Los artículos 1031 y 1032 nos hablan de la suspensión del cumplimiento del contrato y el artículo 2587 respecto del derecho de retención. El artículo 1031 dice “En los contratos bilaterales, cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una de ellas puede suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir. La suspensión puede ser deducida judicialmente como acción o como excepción. Si la prestación es a favor de varios interesados, puede suspenderse la parte debida a cada uno hasta la ejecución completa de la contraprestación.” El artículo 1032 por su parte señala que “Una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriesen una grave amenaza de daño porque la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir, o en su solvencia. La suspensión queda sin efecto cuando la otra parte cumple o da seguridades suficientes de que el cumplimiento será realizado.” En lo relativo al derecho de retención, el artículo 2587 dice que “Todo acreedor de una obligación cierta y exigible puede conservar en su poder la cosa que debe restituir al deudor, hasta el pago de lo que éste le adeude en razón de la cosa.

Para ejercer el derecho de retención es preciso:

Que el acreedor se encuentre en la tenencia de la cosa perteneciente al deudor.

Que la obligación sea cierta y exigible.

Que haya conexión entre la obligación y la cosa.

Lo que nos quiere decir la norma es que si una parte ha dejado de cumplir, la otra puede suspender el cumplimiento de su parte hasta tanto se reanude la obligación, pudiendo llegar a retener la cosa. Este derecho se denomina en su locución latina como Exceptio Non Adimpleti Contractus o mejor llamada Excepción de incumplimiento contractual. El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Ossorio, la denomina Excepción de contrato no cumplido. Considera que es aplicable al caso de que, en los contratos bilaterales, una de las partes no cumpla con su prestación o no se allane a cumplirla simultáneamente; entonces, por esta exceptio, la otra puede abstenerse de cumplir la suya.

Para que proceda la exceptio non adimpleti contractus o excepción de incumplimiento contractual es necesario:

  1. a) que se trate de un contrato bilateral;
  2. b) que las obligaciones del que demanda no estén sujetas a plazo;
  3. c) que el que demanda haya dejado de cumplir total o parcialmente sus obligaciones;
  4. d) que tampoco haya ofrecido cumplirlas;
  5. e) que la excepción sea hecha valer de buena fe.

Además de la Ley 12.981, la actividad está regulada por el Convenio Colectivo de Trabajo 589/10. Al respecto del tema en tratamiento, en el artículo 25 inciso 11 nos dice que “En los casos de despido sin invocación de justa causa, cuando el empleador abone las indemnizaciones legales dentro del plazo de 4 días hábiles, el dependiente con vivienda, deberá hacer entrega de la misma dentro del plazo de 30 días. Si el empleador no diera cumplimiento con tales pagos dentro del mencionado plazo, el derecho a permanecer en la vivienda se podrá llegar a extender hasta un plazo de 90 días contados a partir del despido.”

Luego de ver el régimen legal aplicable, podemos decir que el trabajador de casa de rentas o propiedad horizontal, puede ser contratado con vivienda. Dicha vivienda es accesoria al contrato de trabajo por lo cuál, a prima facie, una vez finalizado el mismo, se extingue el accesorio con el principal, esto es, el derecho de habitar la vivienda del empleador.

Pero el trabajador, al momento de hacer uso del derecho de retención alega generalmente alguna de las siguientes razones: Que como su empleador le debe la indemnización por despido, hace uso de la figura civil de retención hasta tanto su empleador cumpla con el efectivo pago; que como no le aportó para obtener la jubilación y no puede acceder al beneficio, tiene derecho a seguir viviendo en la casa; que trabajó toda su vida para su empleador y por su edad avanzada no puede conseguir otro lugar para vivir; entre otros. Éstos sólo son algunos de los fundamentos esgrimidos extraídos de varios fallos. Pero si bien parecen válidos, en todos han sufrido el revés judicial por la misma razón: no les asiste el derecho de retener la vivienda.

Y, ¿Por qué no tienen derecho a retener la vivienda? La jurisprudencia explica que, siguiendo las prescripciones de la norma aplicable, porque no tienen su origen en la referida cosa retenida, sino eventualmente, en el contrato laboral que vinculó a las partes, y como el mismo ha finalizado, al finalizar lo principal, lo accesorio sigue su suerte. Y efectivamente la vivienda es un accesorio al contrato de trabajo. Sin la existencia de éste no existiría el derecho de habitar la vivienda. Pero como vimos, si se paga dentro de los cuatro días posteriores al despido, el trabajador cuenta con 30 días para desalojar; en cambio, si no fue indemnizado oportunamente, puede llegar a tener 90 días, los cuales estarán sujetos a apreciación judicial.

Pero sea querido por la norma o no, ha sucedido que el trabajador ha retenido (ilegalmente desde el punto de vista de la justicia) el inmueble accesorio al contrato de trabajo. Y ha sucedido que el empleador, con el fin de lograr que el trabajador se vaya lo antes posible, ha comenzado a hostigarlo, cortándole los servicios, la luz, el gas, el agua, o ha irrumpido en el inmueble y ha sacado todas sus pertenencias sin autorización judicial. En estos casos, la justicia entendió que existía un exceso por parte de la patronal ya que, si bien la situación de retención no era legal, se violó las obligaciones que la ley impone en el sentido de actuar de buena fe (art. 63 LCT) y no ajustó su conducta a lo que es propio de un buen empleador, incumpliendo también el deber contractual de preservar la dignidad y personalidad del trabajador (arts. 62, 63, 65, 66 y 68 LCT). En razón de ello, se hizo lugar a la indemnización por Daño Moral, debiendo repararse separadamente de las indemnizaciones tarifadas.

Como vimos, en los casos de despido no existe derecho de retención de la vivienda, pero… ¿En el caso de desconocimiento de la relación laboral? La hipótesis es que quien determine si existió una relación laboral y si la misma se extinguió es la justicia. Hasta tanto no se resuelva no se sabe si es relación laboral o civil, utilizándose como principio la norma más favorable al trabajador. El origen: Incumplimiento de registración del contrato de trabajo, causa que dio origen a la vivienda. Pero ello solo si se reclama la registración sin poner fin al contrato. Distinto si se reclama indemnización ya que el contrato estaría finalizado por sentirse el trabajador injuriado y despedido.

Como le señalamos en cada publicación, sepa Sr. Trabajador que debe asesorarse correctamente. No dude en contactarse con su abogado laboralista de confianza para que despeje sus dudas, porque puede que crea tener derechos que no tiene, pero también puede desconocer que tiene derechos que están siendo violados y requieren su cuota de justicia.

Por el Dr. Leonardo Calvó

Abogado especialista en Derecho Laboral

Contacto: leonardosalvadorcalvo@hotmail.com

Fuente: El Ojo del Trabajador