Ejecución de alquileres: Avise al locador antes de hacer arreglos

Jujuy al día® – (Diario Judicial) La Justicia rechazó la excepción de compensación interpuesta por un locador en una ejecución de alquileres debido a que interpretó que el crédito invocado por el inquilino carecía de “liquidez y ejecutabilidad”, y que las mejoras realizadas en el inmueble “no fueron autorizadas por el locador”.

En la Provincia de Jujuy, la Sala II de la Cámara Civil y Comercial rechazó la apelación de un locatario y confirmó la decisión del juez de grado de rechazar la excepción de compensación interpuesta por el hombre. El arrendatario quería que se compensen los gastos por mejoras en el inmueble con los alquileres adeudados a la locadora.

De modo puntual, las juezas Victoria González de Prada y Lilian Edith Bravo afirmaron que los documentos acompañados por el ejecutante no reunían las condiciones de “liquidez y ejecutabilidad” y que “las reparaciones realizadas en el inmueble en cuestión no fueron autorizadas por el locador”.

En el caso, la locadora de un inmueble instó al desalojo de su inquilino e inició un juicio ejecutivo con la finalidad de percibir los meses de alquiler adeudados por este último. El demandado interpuso una excepción de pago total por compensación y alegó que, a partir de las mejoras efectuadas en el inmueble, se había saldado la deuda para con la arrendadora.

El juez de grado rechazó la excepción deducida por el demandado, por lo que este último apeló la sentencia agraviándose por tal desestimación. El accionado insistió en que la deuda reclamada se compensaba con la realización de mejoras en el inmueble objeto de la locación. También planteó la nulidad del decisorio de primera instancia.

Para comenzar, el Tribunal de Apelaciones indicó que su criterio era el de “estar por la validez del acto jurisdiccional antes que decretar su nulidad, es decir, si el agravio puede ser reparado por la Cámara, corresponde modificar el decisorio antes que invalidarlo”.

Luego, y ya abordando el planteo de fondo, la Cámara Civil y Comercial explicó que “la procedencia de la compensación en un juicio ejecutivo está sometida a ciertas restricciones” pues “debe fundarse en un crédito líquido y exigible ejecutivamente”.

“Si falta la primera condición, corresponde recurrir previamente al juicio de conocimiento para fijar su monto y, si falta la segunda, por estar pendiente de plazo o condición, el título se torna inhábil”, expresó después la Justicia de Alzada provincial.

Dicho eso, el Tribunal señaló que “el ejecutado presentó recibos, facturas y remitos por el total de 3.373 pesos en concepto de reparaciones realizadas en el inmueble objeto de la locación”.

Acto seguido, la Cámara jujeña sostuvo que la defensa de compensación en procesos ejecutivos por cobros de alquileres era habitualmente rechazada por la jurisprudencia “cuando los gastos que efectúa el locatario por cuenta del locador para el mantenimiento de los servicios esenciales del bien alquilado fueron desconocidos por el ejecutante, por no estar autorizados”.

No obstante, “el Código Civil establece en su artículo 1518, que el locatario está autorizado a retener parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones urgentes, o cuando el locador no hiciere o retardare ejecutar las reparaciones que le incumbe hacer”, aclararon las juezas provinciales.

Entonces, la Justicia de Alzada local indicó que “de las constancias arrimadas a esta causa (…) no surge que los documentos acompañados por el excepcionante reúnan los requisitos de liquidez y ejecutabilidad”.

“Asimismo, las reparaciones realizadas en el inmueble en cuestión no fueron autorizadas por el locador”, agregó el Tribunal de Apelaciones y destacó que no existía constancia en el expediente de que “el locatario haya intimado a aquel a su ejecución, ni se encuentra acreditada la urgencia de su realización”.

Por ende, “no es procedente la compensación, como tampoco la previsión del artículo 1518 del Código Civil”, afirmó la Cámara Civil y Comercial de Jujuy y rechazó el recurso de apelación interpuesto por el inquilino contra quien se inició el juicio ejecutivo por cobro de alquileres.

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